"隐性倾销"漫楼市 房地产"大牌"打价格战

　　暗降显现

　　虽然大部分城市今年以来的整体房价同比去年仍在上涨，但在时下楼市遭遇调整和淡季的双重影响下，没有多少楼盘能够独善其身。

　　如在成交量逐月下降的上海，不少在售项目加推新盘，其售价均低于市场最初的预期。佑威房地产研究中心据其对上海市房地产交易中心的数据监控发现，上周中远两湾城29套2-4楼房源集中成交均价为13842元/平方米，比该盘上半年21049元/平方米的成交均价跌了7200多元。而知情人士称，这批29套低层房源是开发商以统一价格卖给内部员工的。还有，大华锦绣华城本月拿出沿马路的1、2号楼促销，成交的61套房源均价13551元/平方米，其中5套特价房更是只有12079元/平方米，比其上半年17740元/平方米的均价跌了5600多元。

　　浦东三林区域近期曝出的"大牌"之间价格战更是令市场关注。万科金色雅筑先以装修标准下调为名，将销售均价下调2000元，从开盘时的18000元/平方米降至15000-17000元/平方米，后又每套房源再降10万，相当于打9折。而万科的压力一方面是基于集团高层"做好最坏打算"的态度，另一方面也直接来自于周边楼盘的竞争。如同板块的金地湾流域推出的小高层房源报价只有13000-15000元/平方米，又与搜房网搞团购活动，借金地搜房联名卡给予购房者优惠折扣，由此形成两"大牌"暗中较劲的局面。

　　地方官员公开表示房价未降的北京楼市情况也相仿。资料显示，从今年年初开始，北京就有不少楼盘不同程度地开展促销活动，如买房送车、送旅游、特价房等，而今部分楼盘的均价据称已下降超过30%。

　　营销回归

　　"开发商现在对于定价态度倒不是很强硬，但对销售速度要求很高，主要是想快速回笼资金，所以，为吸引购房者的营销手段也越用越多，而不是像市场火热的时候，不怎么宣传也照样卖光。"一位不愿意透露姓名的上海某营销机构工作人员向记者表示。

　　业内人士分析，直接降价是开发商最不愿意或者说万不得已才会采用的手段，因为率先主动降价可能被"千夫所指"，甚至在"买涨不买跌"的观念下加重市场观望，同时也可能引发与前期已购房业主的矛盾，所以，"犹抱琵琶半遮面"的隐性降价方式成为开发商的首选。

　　不过，无论是明降还是暗降，手段的本质和目的都是一样的。也有市场人士指出，目前一手房市场已经以隐性降价为主，但隐性降价缺乏一步到位的真实降价的冲击力，所以市场成交量仍处低位。

　　对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，如今大多数中档楼盘因去年涨幅过大而下跌，且去年涨得越多的楼盘今年将跌得越多，只有租金回报率高的楼盘才具有较强的抗跌性，才能吸引市场注意力，开发商所声称的地段、交通、环境、品质等因素，都可以量化为租金回报率指标来衡量其房产的价值。

　　行业反思

　　开发商认同并采取隐性降价手段，显然也是基于其对楼市走向不太乐观的判断。事实上，在中央层面否认了"政府可能救市"的观点后，开发商对于房地产调控"松绑"的愿望也基本破灭，要想打破楼市僵局，可能还会采取进一步"行动"。

　　近期接连被媒体曝光的房地产企业内部邮件反映出了不少开发商的态度。如万科总经理郁亮表示，基于万科早前"行业需要且必然进入一个理性回归的调整期"的判断，行业目前正在经历的调整对于万科来说，已不是猝不及防的突发事件。但短期来看，调整期内的确存在着诸多不确定性，行业资金紧张的局面在数年内也不会改变。万科率先提出"公司应更为重视经营的稳健性和财务的安全性"，并对自己在"牛市"中的行为进行反思。

　　阳光100董事长易小迪则认为，此次房价的回调首先源于金融政策的收紧，而非市场购买力的萎缩。由于购房个贷与房企开发贷款双重收紧，导致许多企业自身资金链紧张而引发了房价打折与楼盘促销，不过，价格回调是理性的。而在今后市场供求关系发生本质转变、市场竞争环境也相对充分的情况下，房地产企业会产生新的分化，但大企业也不一定安全，尤其是盲目追求规模扩张是有风险的。(中国经济网)

       12家银行房产地产贷款平均增长11.34%

　　已经出台的各上市银行中报业绩大多较好，但这并不意味着银行资金不存在经营 "雷区"。由于今年上半年房地产业面临的风险正在加大，房地产贷款规模以11.34%的平均速度增长，但房地产不良贷款率却 "掉头向下"。有分析师称，下半年银行不良率或将大增。

　　兴业银行成"第一地产银行"

　　据本报昨日对已披露2008中报的12家银行(中行和交行除外)进行数据统计后发现，多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，其中最快增幅高达48%；而兴业银行以14.29%的房地产贷款占比居首位，成为当之无愧的"第一地产银行"。

　　南京银行则以增长速度最快而当选 "最能雪中送炭的银行"，该行以47.83%的环比增幅位居第一，工商银行虽然仅环比增长10.7%，但其以3387亿元的房地产贷款总额、347亿元的增长，在规模上取得两个第一。

　　但也并非所有银行都看好房地产业，招商银行、北京银行和宁波银行在操作上就显得相当谨慎，实现环比-0.2%、-5.8%和-5.88%的增长。

　　不良率降 专家看不懂

　　房地产业面临风险较大，但银行房地产贷款规模增加，其不良贷款率反而下降，海通证券银行业分析师范坤祥表示，这让人看不懂。比如在银行房产按揭贷款方面，此前媒体报道深圳出现按揭房产断供潮，按理说深发展银行不良贷款率应该上升，但该行中报显示其状况很好，让人难以理解。

　　虽然各大上市银行均表示已经加大房地产贷款的风险管理，但如果银行仍然继续加大房地产贷款规模，则其风险肯定会增加。半年或一年之后，银行不良贷款率应该会上升。

　　天相投资银行业分析师王逸峰以兴业银行为例表示，该行逾期贷款反弹明显，逾期余额约58.46亿元，环比增长36%。逾期贷款是不良贷款率的先行特征，下半年不良贷款的变化趋势令人担忧。

　　但也有分析师表示，问题并没有想象中的严重。国泰君安金融业分析师伍永刚表示，对银行而言，如果银行严格进行风险管理，并对信誉好又有实力的大型开发商发放贷款，银行的风险就会小很多。(每日经济新闻)

       紧急"限货"央行银监会保银行舍地产?

　　日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。专家昨天在接受《每日经济新闻》采访时认为，央行银监会出台此政策，是政府减少在房地产损失，规避银行风险的紧急调控。

　　规避风险紧急调控

　　中国指数研究院总经理陈晟昨天在接受采访时说，目前房地产信贷市场出现一些漏洞和问题，政策出台是对各大商业银行房产信贷的紧急调控。

　　《通知》要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。陈晟说，规定银行不能筹措资金买地，是因为银行参与房企购地，增加了银行连带风险，央行和银监会出台此政策是规避风险。

　　此外，该政策严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

　　对此，陈晟认为，现在对小产权房，还没有完全定论，小产权房过热，各地农村商业银行信贷过多，会加大银行的风险，央行和银监会出台这一规定一是不让开发商得利；同时，也是规避各地农村商业银行信贷风险。

　　而《通知》强调，节约集约用地项目优先予以金融支持。陈晟认为，这是央行和银监会贯彻中央的宏观调控政策，保持有保有压。

　　保护银行 牺牲房地产

　　招商银行研究发展中心研究董事王琼昨天表示，该通知的出台，说明政府在要求银行收缩房贷资金，对于房地产市场来讲肯定是不好的消息。

　　王琼说，目前房价处在非常危险境地，政府收缩资金是迫不得已。房价下跌是全社会供给出现问题，政府现在能做的只能是减少损失，保护银行。

　　"现在经济下行，银行如果出了问题，对经济会造成很大的影响，在银行和房企之间，政府最终选择了保护银行，牺牲房地产。"王琼说。

　　他说，现在全世界的房地产都出现了倒闭的情况，但是中国没有，连小房企倒闭的现象都没有，但是随着该政策出台，以后，国内房地产倒闭的会越来越多。

　　陈晟告诉记者，这政策出台，对全国各地房企的影响很大，以后在城市分布比较广泛房地产企业融资机会相对大一些，而单个项目融资的房地产企业以后融资会越来越难。"该政策出台，使得房地产企业融资门槛越来越高，"陈晟说，"以后不管大城市，还是中小城市，他们的房地产的中小企业会越来越多的出现并购和转让，而且这种趋势会越来越明显。"

　　房企融资新变化

　　北京天鸿房地产开发有限责任公司战略研究部主管朱珍华昨天在接受采访时说，目前房贷规模占银行资产的15%到20%，但目前房地产企业最大的问题还不是银行紧缩信贷，而是他们销售的原因。房地产处在调整期，对资金回流的压力相当大。现在销售停滞，房地产的资金出问题。而银行从风险控制方面紧缩信贷也是有一定道理的。

　　朱珍华说，房地产开发商银行信贷卡得紧，使得今年房地产商融资有一个新的变化，就是开发商的融资渠道，从银行转向了理财、信托、基金、公司债，这个比例较以往提高了10%。"也可以说，银行拒绝房地产，但是信托和基金不拒绝，现在大量的开发商看到了这种趋势。"他说。

　　他认为，此政策出台，另一方面也促进了房地产金融领域发展，是一种好现象。

                                                                                                 来源:每日经济新闻